房地产行业的最新动向牵动着整个市场的神经。今天，万科集团董事局主席于亮的一次内部讲话引起了极大关注。他在内部年会上对行业趋势做出最新判断：房地产行业已经进入“黑铁时代”，缩表摆脱金融化是发展的必然趋势。
他还强调，2022年将是万科断桥和最后一站的一年，也将是新时代的开始。最后一站意味着不是死就是活，没有中间状态。如果你能解决过去积累的负担，你就有机会开始新的旅程。如果你不能摆脱负担，你就不能生活。
记者了解到，于亮的发言发表在1月份的万科集团2022年年会上，全文5000余字，从战略、组织、人、机制、文化五个方面进行了总结。但截至发稿时，万科并未公开回复上述内容。
房地产缩表出清是生死战
于亮首先从外部环境做了分析。他指出，外部环境的第一个特征是行业进入缩表清仓阶段。对于房地产行业来说，缩表清表是去金融化，去金融化是必然趋势。
在他看来，今年是最后一年。如何理解最后一站？是死是活，没有中间状态。如果你能解决过去积累的负担，你就有机会开始新的旅程。如果你不能摆脱负担，你就不能生活。不要再幻想了，一定要迅速果断的清除。
第二个特点是房地产行业进入了新的发展模式，可以概括为一个中心，三个基本点。一个中心是解决普通人的住房问题；三个基本点，或者说三个基本把握点，就是住与住不炒，租购并举，人地房匹配。
他解释说，首先，房住不炒其实就是“房住”和“不炒”。在“房子是用来住的”方面，政策可能会稍微放宽，因为为了有效解决居民合理的居住需求，一些对现有需求过于严格的限制可能会稍微放宽。“不炒房”是指虽然可能会放开部分购房限制，但仍不允许炒房，涨幅限制仍将保留，政府还通过税收或限制转让等手段控制投资投机。二是租购并举；可能改变的是人、地、房之间的匹配关系。核心城市和主要城市的住房供应将会增加，一些过去因限购等原因未得到满足的改善需求可能会在未来得到释放。但大家要适应行业回归民生的现实，不要指望价格上涨。
一个中心除了以上三个基本点外，还有两大变化。一是市场分化会越来越明显。二是行业规模将开始萎缩。面对重大变化，万科不得不做出相应的改变。
“黑铁时代”如何寻找新锚点？
当行业到达“黑铁时代”，如何找到新的锚点？
“我们的薪酬体系建立了什么新的锚点？我们还停留在“黄金时代”的体系中吗？刚才谢总经理和朱总经理提到，今年大家的收入肯定会大幅度减少。当然，机构的锚点，不要以为只是收入。”于亮说。
他强调，这个新的锚点应该建立在各个方面，包括福利、补贴等。以适应“黑铁时代”。我们来自“黄金时代”。今天，我们必须在这个时间点出发，一步到位地建立新的锚点，否则就无法摆脱“黄金时代”的惯性。
面对已经有10%左右低利润的行业，是否应该重建流程？
于亮还提到了一件让他印象深刻的事情：——拜访比亚迪。当时王传福说他不生产轮胎和玻璃，其他都是自己生产。于亮认为所有的汽车零部件都已经成熟，可以使用。然而，事实证明，这仍然是黄金时代的思维。如果你寻找各种备件制造商，你可以把汽车组装在一起。王传福说，每个零件都有一个厂家，每个厂家都要赚10%的利润。怎么才能一起赚钱？
“过去，房地产的每一个环节都可以外包。外包每一个环节后我们还是可以赚钱的。我们今天还能做吗？所有的工作都是别人做的，每个人都要赚10%。我们当然没有钱赚，所以我们必须重新设计流程。在如今的‘黑铁时代’，很多以往成本加成的充电模式将被颠覆。以前大手大脚花钱，当二传手，假手的方式，肯定行不通。"
做专业高手、全能冠军、长跑胜将
于亮在讲话中提出了节约资金、减少浪费、营造战时厉行节约氛围的思想。
“我的助手在为我预订航班时不会购买头等舱。如果有时间靠近航班，买哪个航班比较便宜。能存多少钱不是最重要的。传达的信号非常重要。如果我们的管理层不能以身作则。那么信号会大幅度降低，又该怎么问员工呢？关于营造战时厉行节约的氛围，请大家自己去实施，让大家感受到战争的氛围和过去不一样。”他说。
要打赢这场仗，赢得明年春天，于亮也有自己的总结：做职业高手，做全能冠军，做长跑运动员。
做专业专家告诉我们，不能满足于做业余专家。我们不应该拿自己和过去比，也不应该和兄弟比，而应该和行业内的标杆比。如果你已经成为一个行业标杆，你应该把它与一个更好的目标进行比较。十年前，马拉松水平不高的时候，跑三个小时是个不错的成绩。当时第一批能跑三个小时的人都觉得自己很牛逼，没几年就不行了，因为这个成绩已经被别人颠覆了，所以我们要做专业高手才能做得很好。
二是做全能冠军。靠一招吃掉世界的时代已经结束。现在要开发、管理、服务并重，这也是万科的新铁人三项。光跑马拉松是不够的。我们还需要好好游泳和骑车。我们必须成为全能冠军。因为只有做全能冠军才能盈利，过去单独做单项是不可能赚钱的。
