近日，网上流传一张深圳某楼盘的海报。海报上标有“以房换房，以旧换新”的宣传字样。你可以用普通的房子换高尚的公寓、商业公寓和街上的商店。换货原则是以旧换新，等价交换，多退少补。
该楼盘名为“鸿基翰林九玺”，推广名为鸿基余浪，位于深圳南山西丽大学城板块，即宝能城东侧，在近期的房屋拍卖中陷入尴尬。
作为时代财经购房者的咨询，该楼盘的销售人员证实了项目活动的真实性，并表示目前已经有很多人咨询了换房活动。“目前已经换了几套了。”至于活动结束时间，销售人员表示暂时没有通知。
对于这个活动，很多网友在社交平台上发表了评论，比如“活久了”、“谁都不能和开发商玩”、“卖房大战”等。
令人惊喜的举动背后，是深圳楼市仍处于低位的现状。深圳住建局和深圳RealData发布的数据显示，2022年上半年，深圳新房成交16126套，同比下跌38.3%，环比下跌38.6%。二手住宅成交9965套，同比下跌65%，环比下跌18.7%，为历年最低。
卖公寓，“还是开发商聪明”
据悉，鸿基翰林九玺由深圳本土开发商鸿基物业集团开发。在深圳已经发展了20多年。开发了杨妃二期、名城公寓、程楠朱晓等住宅项目，建设了深云科技产业园、彭颖广告拍摄大厦等产业园区。
参加换房活动的鸿基翰林九玺，位于深圳南山区塘朗地铁站附近，包括商务公寓、商务公寓、商铺。这次能卖的房子大多以鸿基朗公寓为主。
时代财经了解到，买家可以用一套深市住宅物业换取鸿基翰林九溪项目的商业公寓或商铺，其中业主旧房价格以置换房源小区半年内成交均价为准，新房价格以开发商现场公告为准。
如有差价，将按照“多退少补”的原则进行更换。假设买家把1000万元的公寓换成一套估价800万元的房子。未还房贷300万，剩余500万用于抵扣新房价值；扣除后，如果买家还有500万的缺口，按照深圳的要求，1000万的公寓可以换成首付50%，贷款50%，也就是500万。
该项目还表示，业主旧房可由开发商挂牌出售，2023年收房前房屋租金由开发商承担。
但很多购房者并不认同“卖房换公寓”的游戏。
深圳有业主表示，以前房子和公寓有本质区别，产权差别很大。目前深圳大部分公寓的产权都是50年，部分项目的产权可以达到70年，但鸿基余浪只有40年。
熟悉南山西里区域的中介沈鹏指出，该楼盘的公寓价格并不低，买家以目前的市场价置换开发商的公寓并不划算。
据悉，鸿基余浪主要销售B栋35-98平米的小户型和a栋343-555平米的平户型，根据深圳市商品房预售价格登记系统，一套大户型的登记单价约为10万元/平米。
“近几年西丽板块的价值也在降低。同样的价格，买家可能更认可蛇口或者其他更好的区域。”沈鹏说。据查询，位于华侨城豪宅区的70岁公寓深业世纪谷，备案均价为71-10万元/平方米；蛇口太子湾鸿禧公寓备案价76.7-15.62万元/平方米。
另一位不愿意透露姓名的房地产业内人士向时代财经感叹，“还是开发商想法多，但没有把买的东西卖出去的本质。”指出业主购买公寓没有限制，也不需要场所。开发商可以先接手业主的房子，约定好交易价格，但不要先去看房，等市场回暖再高价卖出。
“一是卖公寓，完成指标，二是做中介，赚差价。”
新房平了，学位房也降价10%
“以房养老”的背后，直指鸿基余浪的成交冷淡。
多位熟悉南山西里的代理商表示，鸿基余浪“卖得不好”。一家连锁店的中介王楠说，鸿基朗的小户型可以卖的很好，但是平户型卖不出去。
2021年10月，鸿基余浪推出200多套小商业公寓产品，户型面积约35-98平米，总价200万元。当时有消息称，开放内部选房当天就有超过3000人到现场参观。因为受欢迎，买房的人还在门外排队。短短几个小时，交易的好消息频传。今年，鸿基余浪还为大坪总裁推出了343-555平方米的公寓。
据悉，目前相对热门的公寓仍有一半在售。
据深圳住建局网站显示，截至7月7日，鸿基余浪A栋247套小户型中，仅有49套显示已登记/签约认购书，其余均显示“期房出售”。照此计算，小公寓
公寓的去化率不到20%；而大平层公寓的备案数据更是寥寥。当然，这也不是弘基朗寓一个楼盘的特例。“现在一二手住宅都不景气，公寓肯定就更差了。”上述房地产业内人士说道。
深圳房地产信息平台等机构数据显示，在刚过去的2022年上半年，深圳一手新房共成交23776套，同比下降34.4%，环比下降31.9%。其中，新房住宅成交16126套，同比下降38.3%；商业公寓成交了4481套，同比下跌36.5%。不管是住宅，还是公寓环比去年下半年仍下降超30%。
近期新盘销售出现的打新热潮不再、折扣不断的现象也反映出市场表现平平。中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦表示，整体上，深圳上半年新盘的去化周期拉长至7个多月。
受二手房指导价影响的二手房市场表现更为冷淡一些。2022年上半年深圳二手房仅成交9965套，同比大跌近65%，乐有家研究中心指出该成交量录得2007年以来最差表现。
不过，中介王楠表示，5、6月相比一季度的二手房成交已经好了一些，不少同事相继开单。“许多业主的心态都有了变化，没那么强势、也好谈价了，基本挂牌价都接近成交价了。”
据深圳房地产信息平台数据显示，今年1-6月份深圳二手住宅成交套数分别为1557套、872套、1117套、1860套、2318套和2241套，后两个月重新回到2000套水平，但距离常规5000套的水平仍有差距。
同时深圳贝壳研究院数据也显示，2022上半年新增二手房挂牌均价同比下跌0.8%，环比下跌1.5%。其中，跌幅较多的片区为福田区的百花片区，跌幅10.1%，而这曾经是深圳顶尖的学位房片区。
国家统计局数据显示，在深圳二手房价格指数在今年前五个月均处于同比下降后，6月止跌回升，反映市场缓慢回升中。
7月6日，深圳市住建局发布了关于住房公积金贷款管理规定的征求意见稿，其中提及深圳将调整公积金共同申请人范围，以后在深圳使用公积金贷款购房，父母、配偶、子女将可以作为共同申请人，这可以算是今年以来深圳少见的楼市放松政策。
