上市热潮未曾褪去是2021年上半年物业行业的真实写照。
2021年行至过半，据财经新地产不完全统计，截至6月30日，共有25家物企向港交所递交招股书，其中，18家企业递表等待聆讯，3家企业通过聆讯上市在即，4家企业已经上市，而2020年同期仅有3家物企上市。
北京林业大学物业管理系主任程鹏分析表示，物企上市热度较高除了与物业赛道本身的发展潜力较好有关，还因上市能解决中型物企资源不足的缺陷以及应对行业空间不断压缩的现状。
此外，多位业内人士都表示，今年物企上市热度较高还与港交所上市新规生效在即有关，预计下半年物企上市热潮还将持续。
回顾今年已经上市和递表的物企，它们多数在管总面积在1000万-3000万平方米之间，也不乏“蚊型”物企跻身其中。在利润获取方面，中小物企并不占优，而港交所对上市门槛的最新要求则主要表现在对企业经营利润的提高。
在此局面下，赶在新规执行前上市的中小物企是继续为“活下去”找出路，还是上市后能换一种“活法”迎来转变？
区域型中小物企集中递表上市
2020年共有18家物企登陆港交所，创2014年以来新高，同时上市的企业不乏恒大、世茂、华润等头部房企旗下的物业公司。转至今年，大型物企已经基本上市，但是物业股上市的热潮依旧，只是方向集中于中小物企身上。
6月份，融信服务、德信服务、朗诗绿色生活服务、领悦服务、康桥悦生活5家物企先后通过港交所聆讯，其中，朗诗绿色生活已经正式上市交易。此外，还有近20家企业已经递表等待聆讯。
与去年众多大型房企所属物企公司集中上市相比，今年递表上市的企业既整体体量偏小，又主要集中深耕于某一省区（详见“2021年上市物企与递表物企数据统计”表）。
2021年上市物企与递表物企数据统计表中，各企业的在管面积在1000万-3000万平方米以内的企业数量达到13家，占比超50%。另据克而瑞的统计数据显示，2020年TOP50物企在管面积的门槛值为4010万平方米，按此为中位数，仅有世纪金源服务、海悦生活、富力服务和长城物业4家企业高于这一数值属于中型物业公司，其余均为中小型物企。
此外，在上述20家中小物企中，天誉青智联服务、德商产投和明宇商服3家企业在管面积不足1000万平方米，属于典型的“蚊型”物企。
同时，这些中小物企在布局方面区域属性更强，例如天誉青智联服务深耕大湾区；明宇商投、德商产投以及新希望服务都深耕四川省；祥生活、朗诗绿色生活服务均集中在长三角地区。
对此，程鹏指出，“大型物业公司整体上看，规模大，人才储备雄厚，但具体到某一个区域或城市，大型物业公司的人才储备可能不及当地成长起来的有特色的物企雄厚。因此，区域优势可以降低中小物企在行业空间压缩中受到的冲击。不过，行业也存在部分中小物业公司最后依赖某大型物业公司的情况。”
而中国企业资本联盟副理事长柏文喜则指出，在管面积小，布局区域性强，对中小物企既是机遇也是挑战。“所谓船小好调头，体量较小对物企转型、创新难度和机会成本也都较低。”
挑战则在于市场对其价值判断方面不占优势且依靠并购扩大规模的难度较大，而利润考验首当其冲。
5月20日，港交所公告称将提高主板上市申请人于三年营业期的盈利要求。具体来看，新规规定主板上市申请人在三个会计年度的股东应占盈利必须符合：最近一个财务年度不低于3500万港币；前两个财务年度不低于4500万港币（即三年累计盈利不低于8000万港币）。而此前的主板盈利要求是三年累计盈利不低于5000万港币，最近一年不低于2000万港币，前两个年度不低于3000万港币。新规计划于2022年1月1日起执行。
中原地产分析师卢文曦认为，从过往上市企业表现看，一些晚上市的公司在盈利和规模表现上整体不及早期上市公司的质量，已成各行业的普遍现象。而在物业行业，有些公司的毛利率则出现“在上市前增长，上市后又逐渐走低”的情况。“港交所此举是对投资者负责。”
而此新规对那些正在等待上市的企业影响几何？
结合各企业近三年盈利数据来看，仅有明宇商投和祥生活达不到新规要求，如果两家企业不能在今年成功上市，在2022年1月1日后重新递表，就要受到新规制约，上市难度将进一步加大。
盈利考验贯穿上市前后
尽管在递表企业中，只有两家企业不符合新规，但此次新规对物企发展的影响不止局限于“上市前”。
克而瑞研究分析指出，此次新规出台，意味着规模不够大、盈利不够稳定的小型物业管理企业将被直接拦在资本市场大门之外。“港交所对盈利的重视必然会影响市场价值判断的走向，物业股被重新审视甚至价值重估是顺理成章的事情。”柏文喜提醒道。
而目前，资本市场对物业行业的估值整体偏高。
截至2021年6月10日，港交所上市物管企业的平均动态市盈率已经达到33倍，远超过物业开发商（目前港交所内房股平均市盈率约为6-7倍）及其他港股上市企业的平均水平。例如当前碧桂园服务的动态市盈率超86.05，而碧桂园的动态市盈率仅为4.72；世茂服务的动态市盈率77.38，世茂集团的动态市盈率则仅为4.68。
物企市盈率偏高与其轻资产属性密切相关。属于轻资产的物业行业因为经营稳定性较高，可持续供给的现金流相对稳定，因而备受资本市场青睐，特别是疫情影响下，物企上述特点被更多人认可。反之，对现金高度依赖的房地产开发企业在资本市场的整体估值偏低。
但不可忽视的是，物业行业估值本质是以物业费为主要收入来源的劳动密集型产业，这决定了物企盈利能力的天花板较低。所以，物业行业更易出现高估值低盈利的企业。例如，华发物业服务2020年的净利润仅为0.2亿元，排名42家已上市物企偏后位置；彼时，其动态市盈率则达到60，排名上市行业第六。
其实，早在港交所发布新规前，针对行业高估值问题，物业行业自身也呼吁回归理性，祛除行业高估值风气。对此，有业内人士指出，去年10月物企板块经历了一波回调，不少上市物企出现破发，与大量物业股上市，板块稀缺性减弱有关。
在管面积规模的扩张，是物管企业发展绕不开的核心问题。增加规模，在一定程度会提高物企盈利能力，但在管面积的扩张并不一定会带来盈利能力的正增长。
目前，行业增加在管面积的方式包括母公司面积输送和自我外拓两种方式。卢文曦介绍道，前者受限于母公司规模，中小物企先天不具备优势，中小物企更多要靠外拓增加在管面积，但是，多数企业的拓展能力偏弱。同时，新的问题也逐渐暴露出来。
当下，物业行业并购正呈现马太效应，即强者恒强，优质标的被优质企业竞得。例如，上半年行业两起大型并购，优质标的蓝光嘉宝服务和亿达服务分别被碧桂园服务和龙湖旗下物业公司竞得。资本与品牌优势是碧桂园和龙湖所属物业公司成为赢家的原因之一。
资本与品牌优势皆不具备的话，中小物企要想扩规模只能并购次级标的企业。标的质量参差不齐、管理成本不断增加等问题将影响着企业未来的发展，有时甚至成为拖累企业盈利的绊脚石。
对此，柏文喜建议，中小物企应该从商业模式创新、收入模式创新和科技应用方面来开辟新的收入来源、提升管理效率，以提升业绩的可持续发展为核心支持市值的持续增长。
走差异化战略，而非走规模化战略。卢文曦也赞同，他继而指出，规模化战略很容易让房企陷入同质化竞争,打自己不擅长的价格战,进一步暴露自身短板于市场中。“企业更该另辟蹊径走差异化战略，进军头部房企还未完全深入的领域，并尽快确立自己的优势。”
程鹏亦表示，中小物企要找到自己具备优势的品类，或其他物企没法做、没进入的品类去做物业服务，并且要把该品类做穿、做透、做到行业第一。他进一步给出品类选择思路，例如在进军别墅物业项目时，中小企业可以选择专做经济型别墅项目的物业服务；在做校园物业服务时，可以专做大学物业服务；还可以到大型物企放弃的规模体量小的城市开展物业服务。
“每个产品都有自己的生命周期，企业要做产品组合（包含非物业产品），以降低经营风险。”程鹏提醒道。
文/柳瑶（责编：Coral）
