从41份房企三季报预告看两个“新常识”

2021-10-28 10:34:00 来源:证券日报

截至10月27日,据Wind统计数据显示,按照申万行业房地产分类,41家A股上市房企公布了三季报业绩预告,按照预告净利润上限看,平均每家盈利1.1亿元,比上一个低谷期2014年同期还要低0.8亿元。

当然,由于三季报尚未正式全部披露,这一数据尚存在不确定性。综合对比之后,笔者发现,两个“新常识”渐浮出水面。

随着金融资源向房地产行业配置占比减少,积极降负债、控杠杆以及去金融化缩表瘦身,保持健康发展是目标,这是“新常识”之一。毕竟,安全比增速更重要。

从中国房地产发展历程来看,国内人均居住面积从不到4平方米到40多平方米,老百姓居住条件得到切实改善,这是进步。但遗留的问题是,房价越来越高,年轻人因没买房在大城市难以立足,以过高贷款买房或也会增加债务风险。另一方面,房地产行业过去占用了过多金融资源,开发商靠高负债推动,这一路径也不可持续。

因此,当下房企需走出以“借债-买地-卖房-借债”的非理性循环发展怪圈,不再走复制规模道路,要靠研发创新造作品而非产品,靠精细化管理提效……“减肥”过程或许难熬,但坚持下来后,或有机会享受到行业深度调整后的红利。

今天的钱要留出一部分为新业务谋篇布局,房企要习惯于赚小钱赚慢钱,这是“新常识”之二。因为,能力比规模更重要。

对房地产行业而言,增量市场的住宅开发天花板压低,存量市场却到了大有可为的时刻。比如城市更新、物业管理、租赁公寓、商管、物流、代建等领域,都是未来房企发力的重点。

以物业服务为例,2020年这一市场营收已达1.18万亿元,实现IPO的物管理企业越来越多,在开发主业市值不佳的时刻,物管企业估值远高于开发上市主体。后房地产时代是围绕服务而非盖房子做生意,扩大服务能力圈、提升服务品质是商业模式核心。

房地产行业暴利时代结束已是业界共识,金融红利正在被挤出房企利润表,行业“高光时刻”已逝,新机会留给拥抱长期主义的发展商。房企需要“慢转弯”,向精细化管理和服务业务发力,转变发展动能,静待下一个春天。

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