3月2日下午，银监会郭树清主席在国务院新闻办举行的新闻发布会上表示，我国地方政府隐性债务状况趋于改善，房地产泡沫金融化的势头得到根本扭转。郭树清表示，房地产价格有一些调整，需求结构有一些变化，这对金融行业是好事。
本次会议透露，房地产行业企业发展需要挤出投资需求，防范金融风险，平稳调整。事实上，政策和房企本身一直在回应。
年初以来，多地出台多项“自选”政策稳定楼市，对涉房金融政策进行了多次“稳健适度”的调整；与此同时，房企也在积极通过债务展期、资产出售、内部调整等方式进行“自救”。业内普遍认为，部分一二线城市楼市已经回暖，房地产行业将告别“高歌猛进”，从高增速向高质量发展阶段转变。
政策文章：
金融势头逐渐逆转。
房地产对国民经济的重要性不言而喻。在繁荣初期，可以加速城市化和农业人口向城市迁移，为工业发展提供充足的劳动力要素。然而，随着房地产开发投资回报率持续超过实体经营回报率，金融资源开始过度向该领域倾斜，部分房地产从居住属性中分离出来，出现了“炒房”现象。房地产开发经营模式转变为“高负债、高杠杆、高周转”，埋下了很深的金融风险。
鉴于这一背景，2016年，自明确“房住不炒”定位以来，住房相关金融政策一直在进行“阶段性调整”。受2020年疫情突然爆发的影响，房地产市场前期也“受伤”了。但随着疫情防控形势的好转、复工复产的加快、经营性贷款和消费性贷款的叠加等。资金开始违规流入楼市，冷清不到2个月的房地产行业进入长达4个月的回暖区。
当时部分城市楼市“虚热”问题严重，引起了政策层面的重点关注。2020年7月，在房地产工作座谈会上，有关部门明确“要高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，始终绷紧房地产调控这根弦”。同年，控制房企有息债务增长的涉房融资“三条红线”，以及各大商业银行明确设定的房地产贷款余额上限、个人住房贷款余额上限等政策相继落地。
但是，政策传导到市场需要时间。2021年上半年，部分重点城市楼市交易依然火爆，炒房团依然出现。在此背景下，2021年7月，住建部等八部门联合下发通知，将集中整治房地产开发、房屋买卖等人民群众反映强烈、社会高度关注的突出问题。信贷收紧紧随其后，热点城市房贷利率相继上调，监管部门密集向违规放贷银行开出罚单。2021年下半年，房地产市场明显降温。
不久后，受制于融资收紧、销售遇冷、信贷环境收紧以及偿债压力，过去盲目扩张的房企开始陷入流动性危机。某知名头部房企债务违约，引发市场对行业信用基本面的担忧。
过去6个月的详细政策变化显示出“适度稳定”的趋势。除了RRR削减和降息，并购。a类贷款也明确“暂不纳入房地产贷款集中管理”，不纳入“三条红线”融资限制。同时，商品房预售资金监管新规缓解了房企的流动性紧张。
一位不愿透露姓名的业内人士表示，虽然并购重组的调整。a贷很难对整个房地产市场产生很大的影响，客观上确实减少了银行放贷的约束，这对情感面是利好。今年1月LPR五年期以上首次下调，犹如给楼市再注入一针强心剂。
谈及房企相关金融政策调整的原因，东方金诚首席宏观分析师王庆在接受记者采访时表示，首先，从去年下半年开始，首端房企债券违约风险逐渐暴露，成为市场关注的焦点，而房地产及其上下游产业链在整个国民经济中占比很高，因此从维护金融稳定的大局出发，需要适当调整房企融资政策；其次，在前期政策的压力下，房地产行业转入“寒潮期”，滞销、房价下跌、投资下滑等问题相继出现并处于持续状态。因此，从引导行业健康发展和良性循环的角度，也需要进行政策调整。
王庆分析，从产业链角度来看，房企债务违约会增加相关行业的金融风险和坏账损失，房地产风险敞口较大的金融机构首当其冲。为了避免系统性金融风险的发生，目前的房地产调控政策已经从收紧转为适度调整。
当前政策的适度宽松正在全国各地以“可选”加“组合”的各种方式实施。最终目的是帮助房地产行业告别高歌猛进，拥抱精耕细作，从高增速向高质量发展阶段转变。
行业文章：
主动自救基本面回升。
回顾这个行业的根本信用危机，是从一家福建的千亿房企开始的。在高喊进入2000亿阵营后不久，这家地产公司的掌舵人透露，其被列入失信被执行人名单，公司深陷债务违约、市值缩水、项目停工、业主维权的深渊。
上述公司的掌舵人向记者总结道：“‘扩张步伐过快’和‘管理失速’是造成困境的根本原因。”
这绝不是孤例。比如2021年2月后，同样在千亿阵营的华夏幸福宣布债务违约。同年7月，千亿元规模房企蓝光发展公布。
法如期偿还27亿元债务。据悉，自2021年10月份以来，由于上述房企违约引发行业信用担忧，评级机构纷纷下调内房股信用评级，境外债“借新还旧”通道几近堵塞。2021年，百强房企销售目标完成率均值为90%，销售规模负增长房企数量攀升。在行业整体去杠杆、市场降温大背景下，房企融资现金流和销售现金流双重承压，陷入两难境地。
更难的是，还债高峰期临近。据贝壳研究院统计，2022年，房企到期债务预计约9603亿元，1月份、3月份、4月份、7月份的月度偿债规模均超千亿元。
在多重压力下，绝大多数房企选择通过配股融资、回购境外债、债务展期、出售资产、内部调整等措施展开“自救”。
“‘时间短起效快’的化解风险方式主要有两种：一通过出售资产，快速回笼资金，以达到补充现金、偿还债务的目的；二是与债权人积极沟通，达成债务展期协议，延缓短期偿债压力。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水对记者表示，目前已有多家企业成功出售境内外所持有形资产、股权等。同时，也有多只海外债成功展期。这些举措可以快速解决短期债务压力，避免引发交叉违约、资金链断裂等衍生恶性事件。
具体来看，据不完全统计，共有18家房企将价值3200亿元的资产摆上货架。世茂集团、融创中国、阳光城等房企已经处置多处资产，多家大型房企借此回款均超百亿元。此外，需要注意的是，债务展期并不意味着可以改变偿债压力保持高位的现实。
根据上市公司公告和发债公开信息统计，近期各类形式的金融机构融资支持规模已超过700亿元，且2月下旬以来有加速增长趋势。需要指出的是，达成收并购交易并不容易。“通常需要应对抵押、担保等情况，剔除相应负债后，资产已大打折扣，极端情况会出现资不抵债，若减值过多出售，只能起到剥离债务的作用，无法充盈现金流。”刘水表示，在资金有限的情况下，如何在经营与偿债之间寻求平衡，是房企当前的第一要务。
市场篇:
“小阳春”行情可期
“信贷政策的变化会快速反应到购房流程中，降低购房成本。同时，也能释放出‘稳预期’的信号。”在易居研究院智库研究中心总监严跃进看来，去年四季度以来，楼市信贷环境的适度宽松，或许能加速释放合理购房需求，有助于修复行业基本面和信心。
结合国家统计局近日公布的最新数据来看，在涉房政策适度调整后，1月份，在70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有39个和55个，比前一个月分别减少11个和8个。
以北京为例，记者从北京某房产中介处了解到，相较于去年11月底，当前各家银行的批贷速度有所加快，普遍为面签完毕后的3个工作日至5个工作日以内，甚至有银行可以做到最快1个工作日批贷。另外，从放款方面来说，相较于去年11月份仅有个别银行能在抵押完成后1个月内放款，当前大部分银行均能做到抵押完成后5个工作日，或过户后5个工作日至7个工作日以内放款。
张波认为，“因城施策”方针指导下，多个城市和区域发布稳楼市新政，叠加信贷环境持续改善，将提振市场信心，一、二线热点城市的楼市“小阳春”行情值得期待。
“当前大城市现房库存偏低，上海、杭州、深圳、重庆等商品住宅的去化周期不足1年，表明当地新房供应不足问题较为突出。结合居民部门住房金融环境边际改善，考虑到信贷环境通常领先销售6个月至9个月，预计信贷滞后效应将在今年三季度开始显现，届时住房需求将逐步恢复。”中国银行研究院研究员叶银丹告诉记者，此外，由于2022年整体地价上行压力较大，且重点城市当前现房库存紧张，预计可能会推动相应地区住宅、写字楼和商业地产等房价在今年下半年开始回升。
需要关注的是，尽管当前市场普遍预期本轮房地产下行过程将在年中告一段落，但对于楼市“小阳春”行情，王青却持有不同观点。王青认为，日前，住建部定调，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，而是更多承担起稳增长角色，加之房地产政策回暖取向更多是防御性的，主要是为了避免房企违约无序扩散。因此，预计年内出现楼市显著升温、房价再度较快上涨的可能性很小。而“因城施策”背景下，重点城市若出现迟到的“小阳春”行情，政策面或将及时回调，以防止楼市大落大起。
中信证券则表示，各地可能在住房需求支持方面还有新的加码动作。2022年3月份或是房地产市场销售的底部，基本面将在2022年二季度之后逆转。
整体来看，涉房金融政策的阶段性调整，叠加房企积极自救，部分一、二线城市楼市已有暖意，未来“小阳春”行情可期。
