深夜11点，喧闹的城市开始安静下来，街上行人不多，路边大部分店铺都关门了。然而，作为一名房地产经纪人，李钰和他的同事们仍在店里忙碌着，两组买家和房东正在签订买卖合同。
这种从早上忙到深夜的一天已经持续了一段时间。春节假期过后，上海二手房市场突然活跃起来，凌晨收工回家成为常态。尤其是周末，看房和签约的客户增多，李钰经常感到不知所措。
“小阳春来了！”说起最近的上海二手房市场，李钰难掩兴奋之情。要知道，从去年上海楼市加码开始，二手房市场就经历了漫长的冷静期。现在，李钰终于等到了市场回暖。
日前公布的成交数据佐证了“小阳春”的说法。2月份，受春节假期影响，上海二手房共成交12578套，其中2月15日后成交9109套。虽然今年市场的表现不如成交高峰期，但纵观近5年2月份的成交记录，今年12578套的成绩仅次于去年。
这笔交易在老小上市后1天就成交了。
“目前，有两种房子最受欢迎。一是总价低的老房很受年轻夫妇欢迎，再有就是100多平米的二新三房，是置换客户的首选。”李钰告诉记者，在她负责的徐汇天麟板块，3-4万元的老破小是成交主力。
就在2月底，李钰为一对外地户籍的夫妇推荐了一套新上市的破旧房子，面积约42平方米，房东要价400万元。小两口去年就有买房的打算，但是经过几个月的观察，发现他们的预算是在中环买房，基本上只有老老少少可以选择。所以，今年，他们不想再拖了，希望尽快解决买房的问题。
李钰推荐的房子针对年轻夫妇的胃口。房子虽然面积不大，但房东在2019年重新装修了房子，格局和装修都符合目前年轻人的审美和喜好。事实上，正如李钰所料，这对年轻夫妇读完后非常兴奋。即使房东的挂牌价比市场价高了10万左右，小两口也没有太多犹豫，只用了半天时间就选好了这套房子。
“精心装修的房子通常很受欢迎。如果没有重伤，购房者可以根据自己的喜好添置一些软装留在房子里，省下几个月的装修时间和不少装修费用。这个房子一挂起来，我就收到了很多咨询信息。当天至少有五组客户看过这套房子，有两组客户喜欢。”
房源火爆意味着溢价空间被压缩，房东在听说有两组客户同时对房子感兴趣后态度强硬：价格不能允许。买卖双方的博弈中总有让步的一方。在这场较量中，略显被动的情侣做出了妥协。当晚，小两口与房东签订了中介协议，敲定了这笔交易。
李钰之所以对这单交易记忆深刻，是因为去年年中，房东把这套房子挂牌，同样的价格是410万元。但去年买卖双方观望情绪浓厚，房东不放开价格，买家也很难接受按原价接手，所以交易很难在短时间内达成。
上市4个月后，房东将房产搬走，考虑在市场出现转机时出售。今年春节后，房东找到李钰，说可以把房子放到ag上，试探一下市场行情
去年“三价低”政策迅速扑灭了上海二手房市场的上涨火焰。所谓“三价”，是指交易中心的网签价、银行评估价和税务核定价。“三价低”是指购房者房屋的贷款参考价以三者中的最低值为基准。
李钰告诉时代财经，银行评估的价格通常是“三个价格”中最低的。“以一套成交价300万的房子为例。以前最低首付3.5%，贷款65%，即195万元。现在‘三价低’，估价可能只有260万元。银行可以按照这个预估价审批贷款，最高可以发放贷款169万元。”
也就是说，购房者需要支付更多的首付才能保证交易的顺利进行。时代财经从多家中介了解到，目前上海二手房交易的常态是6-7成首付，少数房子最低首付可以达到5成。在这样的情况下，二手房交易的加速，说明高首付的“土豪”正在入市。
3月初在上海内环买了一套小户型的吴妮是个十足的买家。2018年，吴妮考虑用自己的积蓄买一套又旧又破的作为投资。她调研后发现，内环的老小商铺租金价格高，新装修的一居室一户能租5000元，每月还款压力较小。
于是，她以220万的价格买了一套38平米左右的一居室，又花了10万重新装修，租了下来。三年来，这套房子的租金从5000元一路涨到6500元左右，小区同类型的房子挂牌价都超过了350万元。成功的投资经历让她有了买第二套房子的想法。年初和老公商量后，她开始付诸行动。
这一次，吴妮和老公选择了全款买房。浦西，内环，小户型，总价不超过330万元。按照几个标准，吴妮跑了很多段，最后在两套房之间犹豫不决。这两个房子都是老的小的，分别位于中山公园和新华路，交通和生活配套都很成熟。权衡之下，吴妮选择了装修后租金更高的中山公园，成交价310万元。
“我们买房的过程很快。前期花了一周时间了解不同区域的市场情况，实际看房只有5天。看房后第二天就签了合同。期间花了一天时间和房东讨价还价。我们希望降价10万元。一开始房东只出5万。我们付款方式不错，中介游说了很久，但房东最后还是松口让了8万。”
吴妮说，这是她人生第一次尝试全款买房。在网上咨询买房的第一天，中介就向她详细解释了现在的购房政策，吴妮是购买第二套房，本来首付的最低比例是7成，“三价就低”政策下，首付比例至少要超过8成，银行评估价不理想的房子，首付则需要接近9成。
分析过后，吴妮和丈夫索性决定全款买房。“如果没有‘三价就低’的政策，我肯定会贷款买房，不会做所谓的全款‘土豪’。还好去年我们卖掉了郊区的动迁房，手头资金可以支撑我们全款买房，而且买的房子本身总价也比较低，否则这次投资可能被迫中止。”
