市场下行压力持续 房企资产减值进入高峰期

2022-05-25 10:39:00 来源:中新经纬

资产减值是指资产的可收回金额低于其账面价值。近年来,受行业整合和疫情影响,房企加速“缩表”,资产减值计提现象普遍,也在一定程度上拉低了净利润水平,甚至成为部分企业亏损的主因,影响不容忽视。

目前市场下行压力持续,房企资产减值损失的“阵痛”可能仍不可避免。但长期来看,资产“瘦身”也是行业回归理性、稳健发展的好信号。

大额资产减值频现

根据2021年财报披露,多家房企大幅计提资产减值准备,计提规模大幅增加,使得房企净利润受到不同程度的冲击,头部房企也不例外。

风险房企成为资产减值的重灾区。根据克而瑞的研究调查,为了应对流动性困境,行业内的风险型房企通过降价销售、低价转让资产,面临更大的挑战。数据显示,2021年华夏幸福(600340)资产减值达到131.88亿元,较2020年的73.38亿元增长79.7%。此外,阳光城(000671)和蓝光分别计提资产减值准备69.29亿元和65.76亿元,均处于行业高位。

整体来看,在经历了一段时间的高速增长后,资产“虚增”的企业不在少数。随着行业回归理性,在市场下行压力下,带动更多房企计提资产减值准备。尤其是2021年下半年,行业陷入流动性困境,购房者信心受挫,市场需求进入寒冬期,销售价格预期和资产评估更加谨慎,也导致大规模资产减值现象普遍存在。

市场不确定性大,存货或加剧资产减值风险

从资产减值准备的构成来看,存货跌价损失占最主要的部分,长期股权投资、投资性房地产等减值损失所占比例普遍较小。目前市场下行压力持续,库存资产的不确定性也增加。特别是库存大的企业,不仅资金被占用,增加了企业的流动性压力,还面临较高的资产减值风险,对企业业绩波动和估值会产生连带影响。

从行业库存现状来看,受政策监管和资金限制,房企普遍收紧投资,加速去库存,整体库存增速继续放缓。头部房企中,碧桂园、万科、中海等企业库存总量仍处于高位,华侨城、建发国际、法华等国企库存也位列高位。但由于每个企业的战略惯性、库存结构、去污效率不同,未来的风险也不同。

库存贬值的风险除了市场的影响,很大程度上还是取决于房企的库存周转效率和现房的积压情况。综合考虑企业存货周转率和现房存货比例(完工存货/总存货),存货周转率低、现房存货比例高的房企,存货资产减值风险较高。

行业底部渐显,资产减值计提或随之收缩

目前市场仍处于底部阶段。在审慎原则下,我们认为合理计提资产减值准备是必要的,部分房企也在努力保证未来财务业绩的稳定性。

中短期来看,除了拨备,加强库存管理,降低库存压力尤为重要,这也是企业s to的有力抓手

总体来看,在市场降温、预期下降的背景下,房企计提资产减值已进入高峰期。2021年频繁出现大额拨备,万科、招商蛇口(001979)、绿地、新城控股(601155)等房企资产减值大幅增加,均达到数十亿元,给企业利润带来不同程度的影响。

由于存货跌价损失是房地产企业计提资产减值准备的最主要因素,特别是对于存货周转率低、现房库存比例高的房地产企业,存货资产减值的压力更大。所以我们认为“轻”库存是目前很多房企的重要任务。此外,风险房企作为资产减值的重灾区,也警示了行业的安全运行。总之,确保经营和财务的稳定是房地产企业避免更大资产减值损失的保障。

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