在高度关注下，深圳第二轮集中供地终于上架。
2022年7月5日，深圳市规划和自然资源局发布深圳市2022年第二批住宅用地挂牌出让公告。公告显示，深圳本轮集中供地共推出16宗宅地，总起拍价349.83亿元，总用地面积约33.29万平方米，总建筑规模约179.85万平方米，将于8月4日出让。
目前在市场触底逐步回升的情况下，深圳此轮集中供地可能成为市场变化的风向标。今年上半年，在政策利好不多的背景下，深圳楼市依然清淡。随着全国楼市暖风吹来，深圳楼市也有望走出低谷，保持良好健康的发展态势。
审慎不改
总体来看，深圳集中供地还是比较谨慎的。
分区域来看，深圳本轮集中供地大户为宝安、龙岗，各4宗；此外，龙华3起，坪山、光明2起，前海合作区1起。
深圳此轮集中供地推出的地块数量仅次于去年第二轮集中供地。在增加住宅用地供应的前提下，深圳官方做出了重大努力。
广东省城市规划院住宅政策研究中心首席研究员李也分析，出让地块数量和初始挂牌价格均仅次于去年年中，这说明在“市场回暖在即”的大背景下，房企可能会在回暖前提前布局土地储备。由此，政府的土地供应端也积极响应需求，引导市场预期，以增加供应来刺激需求，促进供需两端同步发力，使新房市场从土地供应到开发再到销售的全链条反弹。
从规律上看，深圳此轮集中供地变化不大。
大框架上，深圳本轮集中供地沿用原有规则，继续采取“三限两竞摇号”的方式进行挂牌出让，即限地价、限普通商品房销售均价、限企业拥有的保障性租赁房建筑面积、竞地价、竞企业拥有的保障性租赁房建筑面积。达到最大限制建筑面积后，将通过抽签决定投标人。
在此轮深圳土地集中供应中，价格最高、面积最大的是位于龙华智敏街的混合用地。该地块涵盖商业、住宅、道路、绿化等行业，面积约5.7万平方米，建筑面积45.83万平方米。挂牌价79.69亿元，最高价91.64亿元。
一位熟悉深圳市场的人士告诉21世纪经济报道记者，目前初步测算结果估计，这块地的操作难度更大，对开发商的要求也更高。
此外，深圳此轮集中供地在限价以上也较为审慎，显示了官方“稳房价、稳楼市、稳预期”的态度。
其中，南山前湾区域的一幅宅地是限价最高的土地。公告显示，其限售均价为10.71万元/平方米。虽然远高于深业与安珠财团去年底竞得的前海桂湾地块9.2万元/平方米的限价，但在区位上并不完全对等。
这次出让地块的标的应该是金地、华润、电建、前海控股联合拿下的2020年底前湾地块销售限价。根据当时的出让公告，该地块的销售限价也是10.71万元/平方米。与另外两次相比，此轮销售限价并未实质性放开。
李指出，深圳的土地供应有问题事实上，在市场环境变化的驱动下，今年上半年深圳新房的解构难度普遍比以往更大，冷热分化也比较明显。即使是过去，销售情况也不再相同。比如深圳华润城，过去7次都实现了日光，但2022年6月推出的最后一批344套房源，价格略有倒挂，最终成交303套房源，去化率8.8%。
另外，在竞品较多的地区，即使是国企背书的好产品的楼盘，也没有想象中的好。以沈铁禹城为例。作为深圳宝安的TOD市场，卖出了1234套房子，但有效识别的只有234批，识别率不足20%。
深圳一位开发商对21世纪经济报道记者表示，现在深圳的新市场体量非常大。“用下线和渠道比较好，但不是保证。如果更多的客户没有合适的开业时间，就很难销售竞争产品。”
新房还是这样，二手房的表现也没有好转。
据乐友家统计，2022年上半年，深圳二手房仅成交9965套，同比下跌近65%，为2007年以来最低；此外，深圳RealData数据显示，2022年上半年，深圳新上市二手房均价同比下降0.8%，比去年下半年下降1.5%。
深圳RealData的分析认为，“整体来看，业主的心态和预期有所减弱，报价趋于合理。今年上半年二手房交易议价率为5.9%，创下近年新高。也说明目前的博弈偏向于买方市场，尤其是急于出售或者急需用钱的业主，议价空间更大。”
李指出，相比沪杭等热点一二线城市，深圳新房市场复苏缓慢，二手房市场持续低迷，二手房流通性相对较差，导致市场预期更加低迷，这可能是影响深圳土地市场的最大变量。
不过，李继续表示，深圳现有的调控政策并没有放松，居民的预期也没有明显改善。预计今年下半年会有变化。“首先，利好政策的叠加影响将在下半年体现；其次，房地产市场的交易量在5-6月份有所改善，尽其所能。管不明显；最后，新房市场下半年回升会更明显，这会带动土地市场好转。”
