在“金九银十”彻底失约后，11月楼市依旧冷暖交替，“捉尾”行情若隐若现。
据北京市住房和城乡建设委员会统计，截至11月29日，当月北京市二手住宅网签量为11021套，较上月跌破万套的市场有所回暖。“从这几天开始，交易比以前稳定了，贷款还是要靠银行排队。贷款速度不确定，但正在加速。”北京海淀区的一名房地产经纪人说。
月底，不仅仅是北京的成交量出现了下滑。诸葛找房监测数据显示，2021年第48周，10个重点城市二手房成交量为11399套，环比增长25.39%。除深圳下降外，其他9个城市均有不同程度的回升。新房也有类似的表现。
RealData首席市场分析师徐小乐对CBN表示，11月本地市场成交回升，除季节性因素外，一方面是由于信贷环境改善和购房需求释放；同时，下半年以来，二手房业主预期减弱，降价意愿增强，供给侧价格盈利，导致市场成交量增加。
业内也有观点认为，此前的大幅降温后，楼市局部有所回升，更多的是心理预期的修正和超卖后的正常修复，并不意味着整体环境发生了实质性的转折。
温暖而寒冷的北京学区
2021年下半年以来，北京学区房市经历了几轮震荡。从“多校划片”到实施，假离婚买房受阻，二手房价格出台，学区内房市降温，直接将北京二手房温度带到了“冰点”。
中原地产研究中心数据显示，2021年10月，北京二手房数量为9340套，环比下降25.7%，年内首次跌破万套。然而，北京二手房网签量已经是连续第七个月下降了。前7、8月，北京二手房成交量超过1.5万套。
在低温市场，业主心理预期减弱，学区降价百万元的情况屡见不鲜。国家统计局数据显示，10月北京二手房价格下跌0.5%，9月后再次下跌。北京学区“高地”万柳区的一位经纪人感慨地说，学区住房政策存在诸多不确定因素，现在是“多房少客”。
值得注意的是，经过几个月的下跌，近期北京二手房交易有回暖趋势。
北京市住房和城乡建设委员会数据显示，11月22日至11月28日，北京市二手房网上签约2941套，较前一周增加301套，环比增长11.4%。前三周，北京二手房网上签约量分别为2640套、2422套和2366套，均低于11月第四周的网上签约量。
虽然只是略微回暖，但从整个11月份来看，北京的二手房正在走出之前的超低温行情。“与上个月的9430套相比，11月二手房成交明显有所回升，整体成交量增至1万套，意味着二手房价格将保持相对稳定。”和硕研究院首席分析师郭毅认为。
上面提到的万柳区的代理商也有一些感受。身处北京学区的“高地”，她经历了学区房政策调控后万柳房一夜降价百万的过程。
郭毅认为，10月以来，央行一直在释放信贷稳定的信号。虽然北京没有实质性的改善，但购房者的期望不小。11月成交量略有好转，正是因为市场信心见底，一线反馈并不意味着政策大幅放松。
"目前，从监管到信贷政策，都处于紧中有松的状态."郭毅表示，11月的成交量走势可能会持续到明年上半年。明年市场会发生什么样的变化，还是要看信贷和监管政策的共同努力，方向不同，对市场涨跌的影响也不同。
“徒步旅行”市场出现在许多地方。
北京二手房成交量的小幅增长是近期楼市走势的一个侧面。
据诸葛住房数据研究中心统计，2021年第48周，10个重点城市二手房成交量为11399套，环比增长25.39%。以上10个重点城市包括北京、深圳、苏州、南京、青岛、成都、宁波、厦门、东莞、佛山。
这10个城市中，只有深圳二手住宅成交量下降，周成交421套，环比下降38.81%。其余9个城市均有所回升，成都居首，周成交2355套，环比增长107.67%。南京上涨47.30%，青岛上涨28.72%，分别排名第二和第三。
“5月以来，不少城市相继实施二手房指导价机制，对高价房产生了一定影响，促使二手房市场预期降低。同时，银行贷款额度紧张，二手房市场明显降温。”上述研究中心认为，随着利好信号频出，市场观望情绪有所缓解，二手房成交量自46周以来连续三周上涨。
广东省住房政策研究中心首席研究员李认为，深圳的成交量连续几个月保持在2000套以下，低于过去十年的水平，从人口的角度来看是不正常的。目前，一二线城市，尤其是“北至广州、深圳”这样的一线城市，二手房市场正处于触底的过程中。
新房也是如此。根据诸葛找房监测，2021年第48周，重点城市15个城市新建商品房成交量为284套。
81套，环比上涨37.12%。随着信贷环境有所松绑，居民房贷利率下调，贷款速度加快，加之各城市疫情逐步受控，新房市场逐渐恢复。其中，北京、南京、重庆等地新房成交回升明显。第48周，北京新房成交2350套，环比上涨28.35%；南京新房成交低位回升，环比涨幅达190.96%；受月底房企集中备案的影响，重庆本周新房成交量猛增，环比涨幅为185.42%。
许小乐告诉第一财经，11月局部市场成交有所回升，受信贷及房价因素等多重影响。信贷方面，截至11月贝壳研究院监测的100+个城市，主流首套房贷利率为5.69%，较10月回落4个基点，二套利率为5.96%，较上月回落3个基点。
与此同时，在市场较为萎靡的背景下，央行多次发声，透露出政策边际微调、纠偏，适度稳定房地产信贷环境的正向信号，对提振购房者信心有重要作用。11月份，重点城市平均放款周期缩短，自4月以来首次缩短，银行放款力度加强。
不过，适度微调并不意味着彻底放松，根本还是要保证房地产市场的平稳健康发展。
“政策边际纠偏后，12月份及明年一季度市场有望小幅回升。”李宇嘉称，但在贷款集中度管理、二手房指导价等影响下，回升幅度不会太大。当前政策是“有保有压”，满足刚需的合理需求，同时避免资金过度投入房地产市场，引起新一轮的房价反弹。
中房研协测评研究中心认为，10月地方出台调控政策43条，其中紧缩性调控进一步放缓，短期房地产政策面已基本见底。不过，政策面见底，并不意味着市场见底。短期内，房地产市场或仍将延续下行态势，但在边际改善政策作用下，下行态势将逐渐放缓。
