"该政策没有改变房地产行业的基本面."在3月31日新城控股的业绩发布会上，新城控股董事长王孝松分析，“房地产作为支柱产业的地位和周期较长的行业属性没有改变。”
在他看来，房地产行业已经从“冲浪”变成了“帆船”。然而，即使在“扬帆”时期，新城控股仍然取得了不错的业绩。
年报显示，2021年，新城控股实现营业收入1682.32亿元，同比增长15.64%；归母净利润125.98亿元，归母净利润102.45亿元。
截至去年底，新城控股总资产达到5342.93亿元，归属于母公司的净资产达到593.1亿元，同比增长17.23%。
此外，在业绩会上，王孝松多次提到“有回报的销售、利润增长和优质的产品和服务”。值得一提的是，去年新城控股经营性现金流净额达219.85亿元，同比大幅增长5657.18%，经营性现金流连续四年为正。
销售回款率超100%
从业务结构来看，物业销售是新城控股的主要来源。2021年，新城控股实现物业销售营业收入1581.2亿元，比上年增长14.93%，占总收入的94%。
至于房地产开发业务收入增长，新城控股表示，主要是本期部分预售房屋竣工交付，本期符合收入确认条件的销售面积较上期增加所致。
销售回款方面，去年新城控股合同销售金额2338亿元，回款金额2387亿元。当年缴费率超过100%，12个月滚动缴费率达到87%，高于2020年。
对于预售资金的监管，新城控股高级副总裁兼财务总监关友东在业绩会上表示：“目前预售监管资金170亿元，不存在超监管的情况。”
新城控股表示，从去年10月份开始，公司对有压力或者首付比例高的客户给予一定的优惠促销。由此，在10-12月行业销售数据下滑的情况下，新城控股单月销售额保持在200亿元以上，现金流水平迅速回笼。
2022年1月起，新城控股考虑到折算率和利润，开始逐步退折。同时在销售上也一直比较严格，2月份实现了112亿元的销售额。
土地市场方面，截至2021年底，新城控股土地储备总量达1.38亿平方米，其中一二线城市占比37%，长三角强势三四线城市占比30%；从区域划分来看，长三角地区占37%，粤港澳大湾区、环渤海和中西部都市圈城市占63%。
截至2021年12月底，新城控股已取得土地，2022年可售价值不低于2800亿元。
商业运营表现突出，第二增长曲线持续推进
“双轮驱动”是新城控股一贯的商业模式。如果说开发业务是新城控股区深耕的压舱石，那么商业管理则提供了跨越周期、稳定收益的现金流。
然而，在过去的一年里，一些地区不时爆发疫情。在此背景下，吾悦广场整体仍保持稳定运营。
数据显示，2020年和2021年，共新开68家吾悦广场，含税营业收入分别为57亿元和86亿元，均超额完成营收目标。
客流方面，2021年吾悦广场整体客流11亿，同比增长62%。可比2020年的62个项目中，日均客流量同比增长17%。从商户销售额来看，2021年总销售额为572亿元，年报显示，2021年，新城控股实现商业运营总收入86.39亿元，同比增长51%。截至年底，吾悦广场开业面积1248.38万平方米，整体出租率97.63%。此外，物业租赁及管理的毛利率高达72.64%。
2021年，新城控股新开并管理的吾悦广场有30家。截至2022年3月25日，新城控股已开业并管理外销130家吾悦广场。
2021年，新城控股新收购吾悦广场32家，其中重资产16家，轻资产16家。
特别值得一提的是，自2021年以来，新城控股的业务连续性收入已完全覆盖当期利息支出。年报显示，2021年，新城控股业务连续性收入大大超过当期利息支出，达到139.36%。
惠誉在这份评级报告中指出，新城旗下商场强劲的经常性租金收入将为公司提供额外的流动性缓冲，并支持其业务稳定。
关于2022年的商业发展目标，新城控股表示：全年计划新开25家吾悦广场，2022年底开业总数达到155家。全年商业运营总收入目标为105亿元。
以确定的能力，应对不确定的外部环境
自去年下半年以来，面对复杂的外部融资环境，新城控股提出了“底线思维”，致力于打造核心能力的确定性，以应对不确定性。
融资方面，2021年新城控股通过发行公司债和应收账款资产支持证券共融资17.85亿元。在中国银行间市场发行中期票据，筹集8亿元人民币。此外，海外交流
过发行美元债券募集资金7.04亿美元。此外去年，新城控股发行了首笔绿色美元债，发行规模为3亿美元，期限为4.25年期，票面利率4.625%。
负债方面，截至去年末，新城控股净负债率为48.12%，剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为69.95%，相较上年同期下降4.18个百分点。
值得一提的是，去年房地产行业融资难度加大，而新城控股的融资成本则有所降低。数据显示，2021年新城控股整体平均融资成本为6.57%，同比下降了0.15个百分点。
年报显示，截至去年底，新城控股在手现金余额552.26亿元，现金短债比1.07倍。
新城控股对自身财务状况的信心还来自于不断赎回未到期的债务。今年3月9日，新城控股宣布，以自有资金提前完成2019年公开发行公司债券(第一期)(品种二)回售资金本息及2017年度第一期中期票据到期本息共计25.92亿元的支付。
今年2月，新城控股发布公告称，基于对自身价值及未来发展的信心，并结合当前实际经营及财务状况，计划提前赎回一笔2亿美元债券，并予以注销。
而早在去年11月，新城控股就提前赎回一笔将于2021年12月16日到期的3.5亿美元债，这也使新城控股成为当期A股首个提前赎回美元债的房企。
