“好玩！跌一跌，才有机会回市区买。”在广州公布二手住房交易参考价的第二天，黎贯洁（化名）这样调侃道。
去年底，黎贯洁原本打算卖一买一，将黄埔的房子卖了置换天河的学区房。天河是广州GDP最高的行政区，也是广州房价的天花板，去年下半年，天河珠江新城的豪宅价格“异动”率先开启了广州楼市的上升周期。
“房价攀升得太快，短短几个月就涨了很多”，黎贯洁不得不放弃他的“天河梦”，以有限的预算在黄埔买了带学校的新房。
由于下半年的一波上涨，去年全年天河二手房价领涨全市11区；今年以来，尽管广州多次出台政策调控楼市，但天河依旧量跌价升。
这也使得天河楼市被精准狙击。8月31日深夜，广州市住房和城乡建设局发布通知，将从即日起建立二手住房交易参考价格发布机制，同时公布了首批96个热点区域住宅小区的交易参考价格，其中54个小区位于天河，剩余42个小区分布在黄埔、海珠、越秀和番禺。
住建局给出的参考价均低于市场价，对比房产信息平台贝壳找房的挂牌价格，最高价差超过8万元/平方米，最低也达到了2351元/平方米。
新政暂未执行，高价房源紧急下架
广州二手房交易参考价的形成是以住宅小区为单位，以过去一年小区范围内二手住房的网签成交均价为基础，综合考虑市场评估价格、小区周边一手楼盘成交价格等因素确定，未来将按照调控要求，结合市场运行情况适时发布其他热点区域小区的交易参考价格。
而首批92个小区，不乏近年来价格领涨广州全市的“网红盘”，包括中海花城湾、凯旋新世界和保利心语花园等，这些楼盘均位于广州珠江新城，这是与北京国贸和上海陆家嘴并列的三大国家级CBD之一。
以保利心语花园为例，去年5月，中介给时代财经的报价不到9万元/平方米，目前贝壳找房的最新参考均价已经高达15.38万元/平方米，该参考均价是基于过去2年所有成交和有效挂牌房源数据计算而来。对比住建局的交易参考价9.7万元/平方米，保利心语花园的价差高达5.69万元/平方米。
实际上，此次价差低于1万元/平方米的小区属于“少数派”，仅有8个，大多数介于1万元—5万元/平方米之间；而价差超过5万元/平方米的小区高达13个，且多位于天河。
广州中原研究发展部的数据显示，由于去年下半年的带动，全年天河二手房凭借15.5%的幅度领涨全市11区，成交价达到52655元/平方米。今年以来，尽管广州多次出台政策调控楼市，但天河量跌价升，上半年二手房成交价继续走高至55240元/平方米，同比涨幅约17.18%；而7-8月的价格分别为58199元/平方米和54637元/平方米。
从全市范围来看，尽管涨幅有所收缩，广州二手房价依然同比领涨全国。国家统计局公布的70个大中城市二手住宅销售价格指数显示，7月份，广州二手房价同比增长12.2%。
时代财经了解到，9月1日下午，贝壳找房平台已对相关小区的房源进行下架处理，并且取消了平台对成交价格的展示，价差较大的几个热门小区，如保利心语花园、中海花城湾、峻林苑、粤海丽江花园均在贝壳APP上显示“暂无房源”；而截至发稿前，其余两大房产信息平台房天下和安居客，依然保留相关房源。贝壳找房向时代财经回应称，接下来平台整体的展示页面还会陆续调整，“也是配合政策，以（住建局）参考价为主要参考依据”。
来自不同中介机构的经纪人对时代财经表示，目前只是在政府层面出台了政策，并未收到执行通知。其中一位经纪人称，“市场价还是不变，至于接下来怎么变化，还得再等等，等政策的细节”。另有业内人士爆料称，目前收到的消息是“各区住建局可能会再出具体细则”。
而9月1日下午，有市场消息称工商银行已确定按指导价审批房贷。时代财经向工商银行求证得知，该银行目前得到的通知是“进一步等待”，也就是暂停受理新房贷申请。
刚需提心吊胆，投资客形成降价预期
“这次二手房指导价出台意料之中，不过比预期的力度要柔和，政府对市场的调控还是适度的”，广州世联研究院副院长崔登科预计，该政策对市场预期的冲击将会大过对实际成交的影响，“一二手市场缩量趋势将会加速，价格下行预期再次上升，同时进一步封堵政策缺口，一二手市场倒挂的风险降低”。
尽管该政策暂未落实到执行层面，但如崔登科所言，目前已对市场预期带来影响。实际上，早在广州之前，已有多个城市对二手房价进行引导，包括深圳、上海、成都、西安、无锡等。
今年2月份，深圳就发布二手房成交参考价，作为全国首个出台相关政策的城市，深圳的执行范围更广且力度更大，涉及全市3595个住宅小区。最近才在深圳成功“上车”的李安（化名）告诉时代财经，其购买的二手房是位于龙华的华业玫瑰四季，按照住建局的参考价，总价为527万元，但实际成交价达到了640万元，该政策对买家产生的影响主要在于首付比例，“申请贷款的上限就是参考价”。这也就意味着113万元的价差无法申请贷款，只能由买家承担。
实际上，其它城市对二手房成交参考价政策的执行情况，已经让广州的购房者形成了一定的预期。预算有限的季夋旭（化名）已经在广州看了几个月的房子，其原本留意的是广州中心区的二手房，“首付不够，现在放弃了”。而住建局参考价政策的出炉更增加了他的忧虑，“现在是不是买新房更好点？但如果二手房出了指导价，首付比例就要（提高到）四五成，在纠结是不是要看看黄埔、增城的新房了”。
而不同实力的买家，对该政策表现出了不同的心态。
二手房成交参考价叠加各种调控政策的影响，今年的深圳楼市二手房成交量下行至“冰点”，甚至出现了局部降价的情况。深圳中原研究中心的数据显示，截至7月底，2021年深圳二手房住宅月均过户套数仅4428套，创下近十年新低；而8月份过户套数甚至跌破2000套。
另有深圳银行界人士告诉时代财经，最近其所在银行的房贷也是“零星”获批，上半年消化了很多政策前签约的合同，成交量预计将是继续下行。
“现在完全是买方市场。”李安告诉时代财经，如果晚1个月买房，“原本640万的房子，我觉得600万就可以买到。”
“真想卖掉广州去深圳。”去年上半年，黄嘉明（化名）将女朋友的户籍迁至深圳，准备买入前海，但7月份深圳出台政策调整了购房资格，原来“落户即可买房”变为“深圳户口+3年以上个税或社保”，他由此暂时失去了深圳购房资格而选择继续“加仓”广州。随着政策效应的产生，黄嘉明称其留意的前海片区目前已出现降价现象，而这又使其重燃“深圳购房梦”。他对时代财经说道：“再等等，从长期投资来说，价格太棒了。”
而参考深圳的市场反应，他认为在二手房参考价出台后，叠加过往调控政策一起产生的影响，广州或许也将出现房价下行的现象，从投资的角度来说，在条件允许的情况下把广州房子卖出，套出资金做其它的投资，在合适的时机再回广州“抄底”可能是个不错的选择。然而，很明显无论是深圳，还是广州，调控政策都已经筑起了一定的入场门槛。
