6月去化周期超20个月 石家庄楼市“以价换量”成常态

2022-07-29 10:40:00 来源:每日经济新闻

2019年,王旭(化名)花近200万元在石家庄二环买了一套房。“当时我已经觉得不会再降价了,但还是被现实狠狠打了一顿。这两年房价跌得更厉害。”

国家统计局数据显示,从去年10月份开始,石家庄新房销售价格指数连续4个月下降,今年2月份企稳。今年3月和4月分别上涨0.3%和0.2%,今年5月和6月分别下跌0.3%和0.2%。总体来看,与两年前相比,石家庄新房价格指数同比下降6.5%,与五年前相比下降2.4%。

诸葛找房数据还显示,今年2月,石家庄新房成交价格也出现上涨,达到上半年最高点,即15866元/平方米;此后5月份整体呈下降趋势,4月份为今年上半年最低点,即12540元/m2;6月份虽然略有回升,但不如3月份的物价水平,也比去年同期下降了3.11%。

“从去年四季度开始,石家庄新房的性价比就比较低。”中国研究院石家庄公司副总经理刘爱琴7月27日在接受记者微信采访时表示,6月份,石家庄新房市场成交同比仍有较大幅度下降,但量价环比均有所上涨。新房市场在政策下逐渐稳定。下半年市场有望企稳,市场有望缓慢复苏。

房价跌回万元以上。

他是石家庄一家连锁店的经纪人,王旭。2019年,在经历了两年后,他选择在二环内购买自己的第一套房。

“当时石家庄新房均价比2017年最高均价17000元/平方米下降了2000-3000元/平方米。”7月27日,王旭通过微信告诉记者,他当时买的房子在石家庄地段不错,最高能达到2万多元/平方米。“但当时叠加开发商的优惠和我们平台的优惠后,大概是18000元/平方米。”

公开资料显示,受当时全国楼市整体火热的影响,2016年石家庄房价快速启动。年初,市区二环内的项目均价只有7000-8000元/平方米,但到了2017年1月,石家庄的新房均价已经翻了一倍,达到15000元/平方米,甚至一些高端项目卖到25000-30000元/平方米。

为抑制快速上涨的房价,石家庄于2017年3月17日首次出台楼市调控政策,要求非本市户籍居民家庭购买1套住房,需提供近两年累计12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。

但限购政策未能给市场降温,石家庄房价继续攀升。2017年9月23日,石家庄再次出台更加严格的楼市政策,规定非本市户籍家庭购买1套住房,须提供近3年累计24个月及以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明;所有新购住房(含新建商品房、二手房)5年内不得上市交易。

严厉的限购限售政策迅速冻结了石家庄楼市。据5安居客数据显示,2017年10月,石家庄新房均价达到历史新高17734元/平方米,随后开启持续下跌模式:2018年均价在16000元/平方米左右波动,2019年徘徊在15700元/平方米左右,2020年稳定在15300元/平方米,之后有所回落

在王旭看来,现在石家庄的房价是友好的。作为省会城市,相比周边其他城市的房价,其实并不算高。“目前包括衡水、邢台、邯郸、保定等城市均价接近一万,而且现在很多项目都有优惠,会划算很多。”不过他也表示,“如果是投资的话,建议在目前不确定的环境下谨慎起步。”

“石家庄作为省会城市,优势明显。第一,人口多。第二,城市基础设施的不断建设也为房地产市场的发展注入活力。但在疫情因素和政策轮动的叠加下,房市整体波动较大。”刘爱琴表示,根据中支百城价格指数的数据,从去年第四季度开始,石家庄的新房价格一直比较低。与2021年10月相比,新房价格下降了0.11%。

“以价换量”成为常态。

事实上,今年以来石家庄新房市场持续承压。

诸葛找房数据显示,今年1-6月,石家庄新房成交套数分别为1778套、1176套、1655套、2112套、2154套、2898套;成交面积分别为20.03万平方米、13.63万平方米、19.21万平方米、24.49万平方米、25.19万平方米、34.3万平方米。从月度数据来看,今年上半年,石家庄新房成交面积1月份同比去年增长350%以上,其他月份成交面积同比去年下降40%以上,3月份甚至下降了60%以上。

“5、6月份成交量有所上升,主要是4月底石家庄新政的刺激。”然而,王旭告诉记者,这波行情并没有持续多久。6月底,几乎有些后劲不足。“此外,石家庄新房市场近期成交量呈上升趋势,与多项目降价促销不无关系。”

数据来源:诸葛找房

据王旭介绍,今年以来石家庄多个项目以清盘、清退房源等名义给予价格优惠,有项目对首次到访的客户即给予接近备案价格85折的优惠。

“项目现在主推洋房,在原总价基础上最高一次性能优惠45万元,同时还享受其他户型同样的两个99折优惠。”7月27日,记者以购房者身份拨通了位于石家庄北二环内某在售楼盘热线,该项目置业顾问表示,项目当前主推88-141平方米的套二、套三户型,部分特价房源优惠后的单价在9800元/平方米。

此外,记者还了解到,包括中冶德贤御府、龙湖天奕、正定熙湖三期等多个楼盘项目目前均有不同程度的优惠措施。

“受市场环境影响,基本上每个项目都有一定程度的优惠,价格比较合适,加上房贷利率也比较低,近期确实是购房的好时机。”在采访中,多位石家庄当地经纪人和楼盘置业顾问均如是告诉记者。

诸葛找房数据显示,今年2月份,石家庄新房成交价格还有所上涨,达到上半年最高点即15866元/平方米,此后至5月份整体呈下降趋势,其中4月份为今年上半年最低点即12540元/平方米,6月份虽略有回升,但也不及3月份价格水平,较去年同期也下降3.11%。

“其实在政策之后,虽然市场还是在降价,但降价幅度就比较小了。”王旭告诉记者,特别是一部分在地理位置、产品设计等方面优势比较明显的项目,如中海·云锦、保利•阅云台以及万科部分项目的价格还有所上涨,“而且涨了以后,卖得还比较好。”

“去年至今,预期转弱,内需不足等多方面因素导致房地产市场消费萎靡,房企生存环境愈发变得艰难,房企亟需充裕的现金流来抵抗市场下行带来的风险。基于此,石家庄楼市以价换量成为常态这也是事实。”刘爱芹告诉记者,今年4月以来,各地密集出台调控政策,旨在稳地价、稳房价、稳预期;6月新房市场成交量同比跌幅仍较大,但量价环比上升,新房市场在政策底的情况下已逐渐趋稳,下半年市场预计将回稳,市场预期缓慢恢复。

另据克而瑞数据显示,早在2020年7月末,石家庄广义库存量已突破1亿平方米,到今年6月末,这一规模仍达1亿平方米以上。

上海易居房地产研究院数据也显示,今年上半年石家庄各月度去库存周期(当月新建商品住宅库存量/最近六个月新建商品住宅成交面积的平均值)均在10个月及以上,6月份去库存周期达到20.2个月。

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