深圳10月楼市低温:有学区房降价超百万看齐指导价,也有个别新盘“日光”

2022-11-07 10:47:00 来源:华夏时报

近期,深圳楼市整体持续低温,但部分新盘也呈现出热度。

10月29日,深圳光明深业颐瑞府开盘,仅仅过了3个小时,房源全部售罄。据了解,该项目推售444套住宅,共有1220批客户登记,相当于平均30秒选一套房。时隔一日,深圳南山深铁阅山境尾盘开盘,推出23套现房,约半小时就清盘。

对比之下,当前深圳新房市场去化周期涨至12个月,进入高点。乐有家研究中心数据显示,10月深圳一手住宅网签3328套,环比下跌8%。往年的10月份因为国庆开发商大促销,当月的新房成交量都有所上扬。但今年一反常态,新房成交量在国庆不涨反跌。

在二手房方面,深圳南山有业主降价百万卖房。同时,据深圳市房地产中介协会统计,截至2022年11月1日,深圳全市共挂牌10.24万套,对比10月1日统计的9.74万套,环比增长率为5.2%,市场挂牌量再次上涨,反映出业主出售意愿有所上升。

30秒抢一套房

10月最后一个周末,深圳一手楼市“翘尾”,诞生两个清盘项目。

10月29日,周六,位于深圳光明区的深业颐瑞府推售444套房源,毛坯备案均价约4.53万元/平,总价区间约417万元-620万元。该项目共有1220批客户成功登记,接近3倍的认筹比,使其开盘3小时即售罄,揽金22亿元,同时也成为光明区继今年9月宏发万悦山项目后的第二个日光盘。

10月30日,深圳南山西丽深铁阅山境花园推出23套现房尾盘,主推建面78-103平方米的2-3房,备案均价8.3万元/平,总价区间为622万元-900万元。据了解,该项目此次开盘吸引了120位购房者,开盘约半小时就清盘。

11月4日,美联物业二级市场事业部总经理沈裕燕在接受《华夏时报》记者采访时指出,深铁阅山境只有23套,量本来就小,而且都是目前市场最缺的200平米大户型,对应周边二手大面积基本需要2500万元的价格,这23套200平大户型,就变成一个区域刚改置换的香馍馍,因此日光也是在市场预期以内。

同时,沈裕燕还分析称,深业颐瑞府能“日光”主要是因为,第一,项目定位,从最初项目定位就做出了极度市场差异,444套全是四房,从产品定位上就与市场周边所有项目都拉开差距,锁定区域整体刚改置换客户,填补了光明区大户型产品量少的空缺,产品更纯粹,客户购买力更优质;第二,地段,这个地产的亘古不变天条,项目位于光明中心城,交通、商业、教育、公园等配套均能在竞争上占据优势;第三就是价格,深业颐瑞府4.53万元/平的均价,还送装修和空调,对应周边竞品4.7-5.2万元/平之间,颐瑞府是有绝对优势的。

“最后依旧是信心的保证,深业国企的品牌效应。因此在从项目综合素质上来说可归结‘系出名门’‘优质又价低’与周边有差价,已具备所有日光的必备条件。”沈裕燕说。

整体情况并不乐观

虽然有楼盘受到市场热捧,但这仅仅是局部现象,深圳一手楼市整体情况仍可用“冷清”二字概括。

在沈裕燕看来,虽然刚刚过了金九银十,各大房企都有一波大力度的营销推广,但10月开盘的项目并不多,整体来看表现平平,缺乏亮点。此外,行业下行压力持续,市场仍缺失信心及购买力,房企去化压力进一步加大,“金九银十”表现平庸也在预料之中。

乐有家研究中心数据显示,10月深圳一手住宅网签3328套,环比下跌8%。往年的10月份因为国庆开发商大促销,当月的新房成交量都有所上扬。但今年一反常态,新房成交量在国庆不涨反跌,可见市场预期仍然较低。

而在供应和库存方面,9月深圳新房市场迎来预售高峰,达到1.1万套,到了10月预售量急转直下,仅3个项目申请入市。乐有家研究中心数据显示,10月深圳新增一手住宅预售749套,环比大跌超9成。当前深圳新房市场去化周期涨至12个月,进入高点。

值得注意的是,11月1日下午,深圳市住房和建设局公布《深圳市2022年四季度商品房房源信息情况》。据悉,截至2022年11月1日,深圳市2022年四季度计划入市的商品房项目35个,预计供应17109套,其中住宅12737套。

有楼盘降价百万只为能卖

目前深圳楼市仍处于低温状态,不过二手房市场在10月呈现出好转的迹象,止跌维稳。

乐有家研究中心数据显示,10月全市二手住宅过户量为1733套,结束了此前的四连跌态势,与9月持平。在价格方面,继9月跌幅收窄后,10月深圳二手房价环比持平,同比下跌2%,相对处于一个较稳定的态势。

图源:乐有家研究中心

此外,乐有家研究中心监测显示,绝大多数片区10月份业主挂牌价环比仍然为下滑。下跌比较多的片区跌幅达到2-3%,但多数在1%左右。不过,据《华夏时报》记者了解,深圳南山有业主降价百万元卖房。

11月3日,深圳南山中心区房产中介黄清(化名)向《华夏时报》记者透露,最近深圳的二手房源都有降价,现在房子可谈价空间都挺大的。

以位于深圳市南山中心区的向南瑞峰花园某房源为例。该房源建筑面积约70平,三房两厅,挂牌价格770万元,参考总价604万元,参考单价8.67万元/平。

当记者问及该房源的价格能否按参考价成交时,黄清表示,“参考价买不到这个房子,不过价格可以谈的,像700万元成交是有希望的,这个业主也是换房,诚心卖的。”

值得一提的是,11月3日晚上,黄清告诉记者,“位于同个小区的另一套房源(64平,三房两厅)之前一直挂牌710万元,今天(业主)刚跟我们同事说610万元可以卖,降了100万元。”据记者了解,该业主降价卖房是为了买房。

此外,《华夏时报》记者还在深圳某房产中介的朋友圈看到,深圳南山外国语(集团)文华学校的学区房价格降到指导价的消息。像位于深圳科技园五十八区的某房源,80平,两房两厅,政府参考价为839万元,业主近期降价129万元,如今该房源的挂牌价和政府参考价一致。

据深圳市房地产中介协会统计,截至2022年11月1日,深圳全市共挂牌10.24万套(存重复房源),对比10月1日统计的9.74万套,环比增长率为5.2%,市场挂牌量再次上涨,反映出业主出售意愿有所上升。

图源:深圳房地产中介协会

同时,沈裕燕也指出,虽然大环境下行,观望情绪比较浓厚,但是优质物业还是受追捧的,毕竟需求永远都在。但单一的两个盘卖得好,并不意味着市场有回暖趋势。特别是近几天二手房挂牌量普遍增多,业主也在大规模降价,新房市场还有大量的货量入市,各大开发商面临较大的回款压力,不得不加大折扣力度,客户观望情绪更浓。所以整体的市场情绪还较为悲观。

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